“有居”如何变“优居” ——解码湖州二手房“以旧换新”政策背后的民生逻辑

　“你家旧房换新了吗？”近期，湖州二手房“以旧换新”热度持续攀升。上月底，中心城区第一期二手房“以旧换新”收旧工作收官。正在推进的二期收旧工作将于本月底落幕，一、二期计划收旧1000套，目前已完成887套，众多家庭借此告别老旧住宅、圆梦品质新居。

　　时间回溯至去年7月，我市推出二手房“以旧换新”政策。彼时，全国楼市正处于深度调整阶段，旧房流通不畅、置换链条受阻、居民住房改善需求难以充分释放，成为多地面临的共性难题。历经近1年探索，湖州这场从“有居”迈向“优居”的破局实践，交出了怎样的答卷，又蕴含哪些城市治理逻辑？连日来，记者展开了深度回访。

　　旧房有托底：

　　公允估值破局存量滞销

　　“房子挂出去半年，没人上门。”现年70岁的倪金义，住在红丰新村的老旧住宅内。82平方米的户型局促，冬日采光严重不足，厨房狭长昏暗，卧室动线迂回。加之楼栋无电梯，年迈的他爬楼越发吃力，改善居住的心愿悬置许久。

　　34岁的汪建安同样深陷置换难题，一家五口挤在不足70平方米的老房里，旧房挂牌长期冷清、房价持续走弱，一家人的换房计划屡屡搁置。

　　两家的困境，是楼市调整期的普遍缩影。市场波动下，二手房交易周期拉长、价值预期不稳，“卖旧买新”的良性循环被卡住。

　　“存量房盘活难是全国性问题，民间自发交易存在信息差、定价乱、履约难等诸多问题。”市建设局介绍，我市支持“以旧换新”，核心初衷就是搭建标准化、透明化、可落地的置换通道，为群众存量资产托底，破解安居改善堵点。

　　针对置换堵点，我市精准调整施策思路，由市城市集团牵头组建工作专班，湖州城兴住房租赁有限公司、吴兴宜居城市服务有限公司作为官方收旧主体，坚持国企主导、市场化运作，随市场动态优化政策细则。

　　定价公平，是消除群众顾虑、激活市场的关键。记者在走访中了解到，“以旧换新”通过公开摇号选定3家专业评估机构实地勘查，取评估均价作为最终收购价，结合小区楼层进行梯度差异化定价，装修部分按统一标准核算，每半年动态贴合市场调整价格。

　　这套规范化估值机制，扭转了老旧二手房滞销压价的市场窘境。“不用再耗着了。”倪金义家的旧房评估价超70万元，全家人都很满意。汪建安也感叹：“价格比预期还高。”

　　倾听民意、按需扩围，是政策持续升温的核心逻辑。首期政策仅覆盖19个老旧小区，不少未纳入范围小区的业主纷纷建议扩容。针对群众诉求，我市快速响应、迭代优化，首期增补10个小区，二期再度大范围扩围，累计覆盖50多个老旧小区。持续扩容的政策红利，不仅让更多家庭盘活了沉睡的存量资产、顺利开启安居升级，也有效稳住了区域二手房市场价值预期，为楼市良性循环筑牢基础。

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　　新房有品质：

　　多元供给响应改善居住需求

　　破除旧房滞销壁垒，只是打通置换链条的第一步。能否提供足量、优质的新房资源，满足群众的品质改善需求，是政策能否真正惠民的关键。

　　据市建设局房管处介绍，我市整合全域优质新房资源，搭建动态更新的房源库，累计提供近1.4万套在建、在售房源。

　　从配比来看，湖州80万政策覆盖人口对应1.4万套新房的供给规模，房源充裕度位居同类城市前列，全方位适配刚需过渡、多代同堂、品质升级等不同需求。

　　“一开始担心可选的都是位置偏、户型差的尾盘。”市民杨先生坦言，起初对置换房源心存顾虑。真正选房后，他敲定了达昌府1套156平方米的新居，面积比老房子大多了。旧房评估价74万元，新房总价约149万元，补差75万元，综合算下来，新房单价比老房还低一点。这套全新装修的住宅，最终成为其儿子的婚房，婚礼当天收获亲友一致称赞。

　　更具突破性的是，新政将品质住宅纳入置换核心资源，推动换房从“新旧更替”向“品质跃升”升级。晴屿望湖作为我市首批“好房子”试点项目之一入场，在隔音保温、绿色建材、户型格局、智能家居等方面全面提质。

　　不少家庭借此实现了“一步到位”的安居升级。市民俞女士在吉山新村和计家桥小区各有1套旧房，她将2套老旧住宅一并置换，成功入手1套晴屿望湖的新房，圆了多年的品质安居梦。

　　据统计，仅晴屿望湖1个项目，就有94套新房通过“以旧换新”完成置换，直观印证了群众对高品质居住的旺盛需求，也折射出湖州楼市从“规模供给”到“品质供给”的转型趋势。

　　置换无折腾：

　　柔性机制打破安居“最后壁垒”

　　针对置换初期流程冗长、办事不便问题，我市政策服务持续下沉基层，设立线下服务点。面向老年人等特殊群体，提供全程一对一陪办、代办服务，搞定房产过户、水电燃气过户等。通过专班统筹、多环节并联推进，整体办理时长较初期压缩15%，最快2周即可完成全流程办结，大幅提升置换效率。

　　针对换房过渡期最棘手的资金周转、居住衔接两大难题，我市创新出台暖心机制。“以旧换新”专用凭证打破资金周转壁垒，市民无需等待旧房回款，可直接凭证抵扣新房款项，有效缓解家庭置业压力。“旧房返租”模式，允许业主入住新房前继续租住原有旧房，不用临时租房、无需二次搬家，目前已有165户家庭享受这项便民举措。

　　同时，政策兼顾家庭资产灵活配置，支持收旧资金通过公证赠予直系亲属，简化房产继承、过户流程。针对多套房置换、临时户口落户、贷款审批等方面的群众高频疑问，梳理标准化解决方案，精准回应民生诉求。

　　我市更以全局思维构建城市更新闭环，收储的旧房不闲置、不空置，将通过统一运营，推出人才公寓、保障性租赁住房及公共租赁住房等多类型租赁房源。相较于新建，改造周期缩短，综合成本降低，既快速补充了保障性住房供给，也为新市民、年轻人提供更多居住选择，实现个人安居升级、楼市良性循环、城市有机更新的多方共赢。

　　据悉，相关部门将全面复盘，立足民生诉求、贴合市场规律，持续迭代优化政策。在“有居”向“优居”的进阶路上，这场温柔且扎实的民生革新还在不断延伸……