租客擅自拆除改装门窗致房屋无法使用 房东有权向承租人索赔吗

商铺租期届满，承租人在搬离前私自拆除经房东同意加装的门窗、橱窗，导致房屋无门无窗、丧失使用功能，房东起诉索赔能否得到支持？近日，宁海法院审结一起房屋租赁合同纠纷案，判决承租人赔偿租金损失及恢复原状费用。

刘某将一处临街商铺出租给李某经营门窗生意，租期两年。合同明确约定“租赁期满装修残值不予补偿”。承租期间，李某为适配经营需求，经刘某同意，将商铺原有卷帘门改造为品牌推拉门、橱窗。

两年后，双方租赁合同到期，李某不再续租。在未征得刘某同意的情况下，李某自行拆除全部后期加装的设施，导致房屋无门窗遮挡防护，无法正常使用。双方就房屋返还及损失赔偿协商无果，刘某诉至宁海法院，请求判令李某赔偿租金损失及恢复原状费用。

法院审理后认为，案涉门窗属于商铺必备的基础设施，李某加装的门窗、橱窗等设施已与房屋墙体形成附合，属于房屋不可分割的一部分。承租人退租时，无权擅自拆除附合装饰装修物、破坏房屋基础使用条件。合同中装修残值不予补偿条款，仅免除房东装修残值补偿责任，不代表承租人可以随意损毁房屋设施、损害房屋使用价值。

李某擅自拆除全部门窗，直接导致房屋长期空置无法出租，二者存在直接因果关系。结合本地商铺门窗维修市场行情及房屋空置时间，法院酌定被告承担三个月的房屋空置损失。经第三方机构评估，法院按照市场普通材质核算修复费用为2万余元。最终，法院判决李某赔偿刘某商铺门窗损失费、空置租金合计3万余元，驳回刘某其余诉讼请求。目前判决已生效。

法官提醒，承租人装修前应提前书面约定退租装修处置方式，退租时应依规完好交还房屋，出租人应当及时到场查验交接。